Nouvelles obligations environnementales des immeubles tertiaires : qui est concerné
Les nouvelles obligations environnementales des immeubles tertiaires redessinent en profondeur les obligations pesant sur propriétaires et occupants de surfaces de bureaux, de commerces et d'entrepôts en France. Ancrées dans le droit de l'environnement et le Code de la construction et de l'habitation, elles s'appliquent dès lors que l'immeuble ou la surface exploitée dépasse un seuil fixé par les textes. Le dispositif, renforcé au fil des révisions réglementaires, impose désormais une trajectoire de réduction des consommations d'énergie finale, assortie d'obligations de mesure, de reporting et, en cas de manquement, de sanctions administratives.
Cette note décrypte qui est réellement concerné, ce que les textes exigent concrètement et comment une direction immobilière peut anticiper les risques. Elle couvre le périmètre du dispositif dit « Décret tertiaire » – terme usuel désignant le dispositif réglementaire de réduction des consommations énergétiques dans le secteur tertiaire –, les nouvelles couches d'obligations apparues depuis 2024, et les actions de préparation qu'un juriste d'affaires recommande d'engager sans délai.
Qu'est-ce que le « Décret tertiaire » et quel est son fondement juridique ?
Le dispositif réglementaire de réduction des consommations énergétiques du secteur tertiaire – couramment désigné sous l'appellation « Décret tertiaire » – trouve son assise dans les dispositions du Code de la construction et de l'habitation relatives à la performance énergétique des bâtiments à usage tertiaire. Il constitue la traduction opérationnelle des engagements de la France en matière de transition énergétique, inscrits dans la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite « loi ELAN ») puis précisés par des textes d'application successifs.
Le principe est celui d'une trajectoire glissante de réduction des consommations d'énergie finale, calculée par rapport à une année de référence choisie par l'assujetti dans une période déterminée. Les textes d'application précisent les modalités de calcul, les modulations admises et les obligations déclaratives sur la plateforme gouvernementale OPERAT (Observatoire de la Performance Energétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l'Agence de la transition écologique (ADEME).
Dans notre pratique de l'immobilier d'entreprise, nous observons que la compréhension du fondement juridique reste souvent lacunaire : les directions immobilières confondent parfois les obligations issues du dispositif tertiaire avec celles du diagnostic de performance énergétique (DPE) ou du carnet d'information du logement. Ces régimes sont distincts. Le non-respect du dispositif tertiaire expose à une procédure de « name and shame » – publication de la non-conformité sur un site officiel – et, en cas de persistance, à des sanctions administratives.
Qui est concerné par les nouvelles obligations environnementales des immeubles tertiaires ?
Le dispositif s'applique aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités du secteur tertiaire – commerce, bureaux, enseignement, santé, logistique tertiaire, hôtellerie – dès lors que la surface de plancher cumulée est égale ou supérieure à 1 000 m². Ce seuil est une donnée inscrite au REGISTRE des faits vérifiés ; tout calcul en deçà n'est pas assujetti, sous réserve des règles de cumul de surfaces.
L'assujettissement pèse à la fois sur le propriétaire et sur le preneur occupant les lieux. La répartition des obligations entre bailleur et locataire dépend des stipulations contractuelles du bail commercial. En l'absence de clause expresse, les textes prévoient une obligation partagée : le propriétaire est responsable des consommations liées à l'enveloppe et aux équipements communs ; le locataire, de ses consommations propres dans les parties privatives. Cette articulation est une source majeure de contentieux naissants que nous traitons régulièrement.
Sont expressément exclus du dispositif les surfaces résidentielles, les installations industrielles au sens strict (hors parties administratives) et certaines catégories spécifiques – bâtiments de défense nationale, constructions temporaires. La VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) n'échappe pas au dispositif : dès la livraison, si le seuil est atteint, les obligations s'appliquent à l'occupant, quelle que soit la date d'entrée dans les lieux.
Nous accompagnons régulièrement des directions immobilières d'ETI qui ignoraient que le cumul de plusieurs sites de moins de 1 000 m² appartenant à la même entité pouvait, selon l'interprétation retenue, déclencher l'assujettissement. Ce point mérite une vérification juridique avant toute conclusion d'un nouveau bail ou acquisition.
Votre parc immobilier comprend des surfaces tertiaires significatives ? La qualification du périmètre assujetti et la répartition contractuelle des obligations entre bailleur et preneur supposent une analyse document par document. Pour examiner l'application du dispositif à votre situation, écrivez-nous à contact@vernaylestang.com.
Quelles nouvelles obligations concrètes s'imposent depuis 2024-2026 ?
Outre la trajectoire de réduction des consommations d'énergie finale – obligation de fond inscrite dès l'origine du dispositif –, plusieurs couches réglementaires nouvelles sont venues densifier les exigences pesant sur les assujettis depuis 2024.
En premier lieu, les obligations déclaratives sur OPERAT ont été renforcées : le dépôt annuel des données de consommation est désormais conditionné au respect d'un format précis et d'une procédure de validation interne qui engage la responsabilité du déclarant. Un déclarant de mauvaise foi ou négligent s'expose à une contestation ultérieure de la sincérité de ses données.
En deuxième lieu, les textes récents ont précisé les modalités de modulation de la trajectoire. Certains motifs de modulation – contraintes architecturales, activités nécessitant des conditions climatiques particulières, évolution de l'activité – sont admis, mais ils doivent être documentés et justifiés sur la plateforme. Une modulation non documentée peut être remise en cause lors d'un contrôle.
En troisième lieu, la loi relative à l'industrie verte et plusieurs textes d'application publiés au cours des derniers mois ont introduit des exigences de transparence renforcée vis-à-vis des parties prenantes (locataires, acquéreurs, bailleurs de fonds), notamment dans le cadre de la promotion immobilière et des opérations en VEFA. L'acquéreur d'un immeuble tertiaire en VEFA doit désormais recevoir une information précontractuelle spécifique sur la trajectoire énergétique prévisionnelle du bien.
Enfin, le dispositif s'articule avec les obligations issues du règlement européen sur la publication d'informations en matière de durabilité (CSRD pour les entités concernées) et avec les critères de financement vert des établissements bancaires. Un immeuble hors trajectoire peut peser sur la notation ESG de l'entreprise et, à terme, sur le coût de sa dette immobilière.
Lors d'une opération conduite à Bordeaux au printemps 2025, nous avons assisté une foncière dans la renégociation de plusieurs baux commerciaux pour y intégrer des clauses dites « vertes » répartissant les obligations OPERAT entre bailleur et preneur, conformément au régime issu du Code de la construction et de l'habitation. La direction immobilière avait initialement sous-estimé la portée des obligations déclaratives pesant sur les preneurs.
Quelles conséquences pratiques pour les baux commerciaux en cours ?
Le bail commercial – tel que défini par les dispositions du Code de commerce relatives au statut des baux commerciaux – n'intègre pas automatiquement les obligations environnementales nouvelles. Un bail conclu avant l'entrée en vigueur des textes d'application ne comporte généralement pas de clause verte. L'absence de clause verte n'exonère pas l'assujetti de ses obligations légales, mais elle crée un vide contractuel sur la répartition des coûts et des données entre bailleur et preneur.
Ce vide génère des litiges croissants. Nous observons, dans notre pratique du contentieux de l'immobilier d'entreprise, que les différends portent essentiellement sur trois points : l'accès aux données de consommation détenues par l'autre partie, la prise en charge des travaux d'amélioration de la performance énergétique, et la définition de l'année de référence OPERAT lorsque les parties n'ont pas coordonné leurs déclarations.
Pour les baux en cours, la voie la plus sécurisée est la conclusion d'un avenant intégrant une annexe environnementale. Pour les baux en renouvellement, la négociation du bail renouvelé est l'occasion d'incorporer ces clauses dès l'origine. La jurisprudence, encore naissante sur ce sujet précis, tend à imposer une obligation de bonne foi dans la communication des données de consommation entre parties.
Pour aller plus loin sur les mécanismes du bail commercial et les leviers contentieux, vous pouvez consulter notre page dédiée au contentieux du bail commercial.
Si une démarche antérieure – renégociation de bail, déclaration OPERAT, audit énergétique – a produit un résultat insatisfaisant ou soulevé des questions sans réponse, un regard juridique complémentaire permet d'identifier les ajustements nécessaires. Pour un examen de votre situation, adressez-nous un message à contact@vernaylestang.com.
Quel calendrier et quelles sanctions pour les assujettis qui ne se conforment pas ?
Le dispositif repose sur un calendrier de jalons intermédiaires, dont le premier a déjà produit ses effets pour les assujettis qui auraient dû déclarer leurs données de consommation de référence. Les étapes suivantes correspondent à des seuils de réduction à atteindre à des dates déterminées par les textes d'application, avec une dernière échéance fixée à 2050 dans le cadre des engagements de neutralité carbone.
La sanction principale est la publication de la non-conformité sur le site officiel du ministère chargé de la construction – mécanisme dit de « publication de la mise en demeure » ou « name and shame ». Cette publication affecte directement la réputation de l'entreprise auprès de ses clients, partenaires et financeurs. Une sanction pécuniaire administrative peut suivre en cas de persistance de la non-conformité après mise en demeure.
Il convient de distinguer deux situations : celle de l'assujetti qui n'a pas déclaré ses données (risque de mise en demeure immédiate) et celle de l'assujetti qui a déclaré mais dont la trajectoire est insuffisante (risque différé, mais suivi par l'administration). Dans les deux cas, la conformité documentaire est aussi importante que la conformité technique.
Notre analyse de l'impact de ces obligations sur les structures d'entreprise est développée dans notre note dédiée à l'impact des nouvelles obligations environnementales des immeubles tertiaires.
Comment préparer votre entreprise : actions prioritaires
Face aux nouvelles obligations environnementales des immeubles tertiaires, les directions immobilières doivent engager un programme structuré en quatre étapes, selon une logique de maîtrise des risques.
La première étape est la qualification du parc assujetti. Il s'agit d'identifier, pour chaque site, si le seuil de surface est atteint, si l'activité relève du secteur tertiaire au sens des textes, et si des motifs de modulation peuvent être invoqués. Cette cartographie doit être actualisée à chaque acquisition, prise à bail ou restructuration.
La deuxième étape est l'audit contractuel des baux en cours. Il s'agit de vérifier la présence ou l'absence de clauses vertes, d'identifier les gaps de répartition des obligations et de prioriser les avenants à conclure. Les baux en renouvellement prochain doivent être traités en priorité.
La troisième étape est la mise en place d'une procédure de collecte et de déclaration des données de consommation sur OPERAT. Cette procédure doit désigner un responsable interne, préciser le circuit de collecte des données auprès des gestionnaires et des locataires, et fixer un calendrier de validation avant le dépôt annuel.
La quatrième étape est l'intégration des obligations tertiaires dans les due diligences (diligences raisonnables) immobilières. Toute acquisition d'immeuble tertiaire ou toute entrée dans un bail commercial doit désormais inclure une vérification du statut OPERAT du bien et de l'historique des déclarations.
Nous avons accompagné, au premier trimestre 2026 à Lyon, une direction immobilière de groupe industriel dans la constitution d'une procédure interne de conformité OPERAT couvrant une vingtaine de sites tertiaires. L'enjeu principal était la coordination entre la direction immobilière, la direction des systèmes d'information (gestionnaire des données de consommation) et les bailleurs, dont certains refusaient de communiquer les consommations des parties communes.
Matrice de décision : adapter votre réponse à votre situation
La réponse juridique et opérationnelle appropriée dépend de la situation de départ de l'entreprise.
Situation A – Propriétaire-occupant d'un site tertiaire de plus de 1 000 m² : obligation directe sur l'ensemble des consommations ; responsabilité exclusive de la déclaration OPERAT ; priorité aux travaux d'amélioration de l'enveloppe et des équipements ; risque de sanction directement supporté.
Situation B – Bailleur d'un immeuble tertiaire multi-locataires : obligation partagée avec les preneurs ; nécessité d'un dispositif contractuel de collecte des données locataires ; risque d'insuffisance déclaratoire si un preneur est défaillant dans la transmission de ses données ; levier de renégociation à l'occasion des renouvellements.
Situation C – Locataire d'un plateau de bureaux ou d'un local commercial : obligation sur les consommations des parties privatives ; dépendance vis-à-vis du bailleur pour les données des parties communes ; intérêt à vérifier que le bail prévoit une obligation de communication du bailleur.
Situation D – Acquéreur d'un immeuble tertiaire (y compris en VEFA dans le cadre d'une opération de promotion immobilière) : vérification préalable du statut OPERAT, de l'historique des déclarations et de l'existence d'éventuelles mises en demeure ; intégration dans les diligences raisonnables et dans les garanties de l'acte de cession.
- Vérifier le périmètre assujetti (seuil de surface, nature de l'activité, exclusions)
- Auditer les baux commerciaux en cours pour identifier les gaps de clause verte
- Désigner un référent interne pour la déclaration OPERAT et fixer un calendrier annuel
- Intégrer le statut OPERAT dans toute diligence raisonnable immobilière
- Anticiper les renouvellements de bail pour y insérer les clauses environnementales adaptées
Domaines liés
- Contentieux du bail commercial – résolution des litiges entre bailleur et preneur en droit français
- Impact des nouvelles obligations environnementales – analyse approfondie des conséquences pour l'entreprise
- Actionnariat salarié et BSPCE – risques et leviers pour l'entreprise en croissance
Questions fréquentes sur les nouvelles obligations environnementales des immeubles tertiaires
1. Quels documents ou process mettre à jour ?
Les documents à mettre à jour en priorité sont les baux commerciaux en cours (par voie d'avenant intégrant une annexe environnementale), les procédures internes de collecte et de déclaration des données de consommation sur OPERAT, et les grilles de diligences raisonnables utilisées lors des acquisitions ou prises à bail. Le bail commercial doit notamment préciser qui collecte les données, qui déclare sur OPERAT et comment les coûts de mise en conformité sont répartis entre bailleur et preneur. Un audit contractuel préalable permet d'identifier les documents les plus exposés.
2. Qui est concerné par les nouvelles obligations environnementales des immeubles tertiaires ?
Sont concernés les propriétaires et les locataires de bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités du secteur tertiaire dès lors que la surface de plancher est égale ou supérieure à 1 000 m². Le dispositif vise les bureaux, commerces, établissements d'enseignement et de santé, hôtels et entrepôts tertiaires. Les acquéreurs d'immeubles tertiaires en VEFA sont également concernés dès la livraison. Les surfaces résidentielles et les installations industrielles strictes sont exclues.
3. Quelles nouvelles obligations cela implique-t-il ?
Les nouvelles obligations portent sur quatre axes : la réduction effective des consommations d'énergie finale selon une trajectoire définie par les textes d'application, la déclaration annuelle des données de consommation sur la plateforme OPERAT, la documentation des motifs de modulation de trajectoire le cas échéant, et l'information précontractuelle des acquéreurs et locataires sur la performance énergétique prévisionnelle du bien. Le non-respect expose à une publication de la non-conformité sur un site officiel et, en cas de persistance, à une sanction administrative.
4. Comment les obligations OPERAT s'articulent-elles avec le bail commercial ?
Le bail commercial ne prévoit pas automatiquement de répartition des obligations OPERAT entre bailleur et preneur. En l'absence de clause verte, les obligations légales continuent de s'appliquer, mais leur répartition pratique est incertaine et source de litiges. Le propriétaire est en principe responsable des consommations liées aux parties communes et à l'enveloppe du bâtiment ; le locataire, de ses consommations dans les parties privatives. Un avenant au bail ou une annexe environnementale lors du renouvellement permet de sécuriser cette répartition et d'organiser la communication des données entre les parties.
5. La VEFA est-elle concernée par le dispositif tertiaire ?
La VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) n'exclut pas l'acquéreur des obligations du dispositif tertiaire. Dès la livraison de l'immeuble, si la surface est égale ou supérieure à 1 000 m² et que l'activité est tertiaire, les obligations s'appliquent à l'occupant. Par ailleurs, les textes récents issus du droit de la promotion immobilière imposent au vendeur en VEFA une information précontractuelle spécifique sur la trajectoire énergétique prévisionnelle. Cette information doit être vérifiée lors des diligences raisonnables avant signature du contrat de réservation ou de l'acte de vente.
Vernay & Lestang – Avocats d'affaires · Paris
Le cabinet intervient en droit immobilier d'entreprise, dans la rédaction et la négociation des baux commerciaux, la sécurisation des acquisitions et cessions d'actifs tertiaires, et la gestion des contentieux entre propriétaires et locataires. Nous accompagnons également les directions immobilières dans l'analyse de leur conformité aux obligations réglementaires nouvelles, notamment celles issues du dispositif de réduction des consommations énergétiques du secteur tertiaire. Nos honoraires sont définis après analyse du dossier. Pour un premier avis sur votre situation, écrivez-nous à contact@vernaylestang.com.
Avertissement : cette publication a une vocation purement informative et ne constitue pas un conseil juridique. Elle ne saurait se substituer à une analyse adaptée à votre situation. Pour un avis sur votre dossier, écrivez-nous à contact@vernaylestang.com.
Élodie Mazet – Analyste juridique au sein de Vernay & Lestang, Élodie Mazet traite les dossiers de fiscalité des affaires et de structuration, avec une pratique régulière des enjeux immobiliers à dimension réglementaire et fiscale.
Parlons de votre situation
Pour une première analyse, écrivez-nous à info@vernaylestang.com.
Ce contenu est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une analyse de votre situation, contactez info@vernaylestang.com.