Nouvelles obligations environnementales des immeubles tertiaires : ce qui change

Les nouvelles obligations environnementales des immeubles tertiaires redessinent en profondeur les conditions d'exploitation, de détention et de valorisation du patrimoine immobilier d'entreprise en France. Fondées sur les dispositions du Code de la construction et de l'habitation relatives à la performance énergétique des bâtiments à usage tertiaire, ces règles imposent aux propriétaires et aux occupants de réduire substantiellement leur consommation d'énergie finale par paliers successifs, sous peine de sanctions administratives et de dépréciation du parc concerné.

En juin 2026, la mise en conformité progressive au titre du dispositif éco-énergie tertiaire (anciennement désigné « décret tertiaire ») mobilise activement les directions immobilières et les directions juridiques des grands groupes comme des ETI propriétaires ou locataires. La première échéance principale est désormais dépassée pour un grand nombre d'assujettis, et les vérifications administratives s'intensifient. Cette note décrypte ce qui change concrètement, qui est exposé, et quelles actions doivent être engagées sans délai.

Quel est le périmètre exact des immeubles tertiaires soumis aux nouvelles obligations environnementales ?

Les nouvelles obligations environnementales s'appliquent aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires marchandes ou non marchandes dès lors que la surface de plancher est égale ou supérieure au seuil fixé par les textes. Ce seuil – ancré dans le Code de la construction et de l'habitation et précisé par voie réglementaire – vise à concentrer l'effort sur les patrimoines les plus consommateurs, tout en ménageant les petites structures.

Le périmètre embrasse un éventail très large d'activités : bureaux, commerces, hôtels, établissements d'enseignement, établissements de santé, équipements sportifs couverts, entrepôts à activité tertiaire prépondérante. Un immeuble qui héberge simultanément une partie résidentielle et une partie tertiaire est assujetti au prorata de sa surface tertiaire, pour autant que celle-ci atteigne le seuil réglementaire.

Dans notre pratique des opérations d'acquisition et de restructuration immobilière, nous observons que la délimitation du périmètre soulève deux questions récurrentes. La première porte sur les bâtiments multi-locataires dans lesquels propriétaire et locataires se renvoient mutuellement la responsabilité de la déclaration et des travaux. La seconde concerne les bâtiments récemment construits ou rénovés dont les promoteurs ou maîtres d'ouvrage estiment – à tort dans plusieurs cas – qu'ils satisfont d'emblée aux exigences sans démarche active de suivi.

Ce qui change : les nouvelles obligations concrètes pour propriétaires et occupants

Le dispositif éco-énergie tertiaire impose deux types d'objectifs alternatifs : soit une réduction de la consommation d'énergie finale en valeur relative par rapport à une année de référence, soit l'atteinte d'un niveau de consommation exprimé en valeur absolue, selon un référentiel propre à chaque type d'activité. L'assujetti choisit l'objectif le plus favorable à sa situation, ce qui introduit une flexibilité opérationnelle que les bailleurs et preneurs exploitent encore trop peu dans la négociation des clauses de leur bail commercial.

Concrètement, trois obligations nouvelles structurent le dispositif :

• L'obligation de déclaration annuelle des consommations d'énergie sur la plateforme nationale OPERAT, gérée par l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME). Cette déclaration incombe conjointement au propriétaire et à l'occupant selon la répartition convenue par les parties, mais la responsabilité administrative reste solidaire en cas de carence.
• L'obligation d'atteindre les seuils de réduction par paliers successifs, dont le premier a été fixé à une échéance désormais passée et les suivants sont programmés à des horizons temporels définis par décret. Chaque palier non atteint expose l'assujetti à des mesures de mise en demeure, puis à une publication sur un registre public accessible – mécanisme dit de « name and shame » – susceptible d'affecter la valeur du bien et les relations contractuelles avec les locataires.
• L'obligation de formaliser un plan d'actions d'économies d'énergie dès lors que la trajectoire déclarée s'avère insuffisante. Ce plan doit être téléversé sur OPERAT et peut être consulté par l'autorité administrative compétente.

La répartition de ces obligations entre bailleur et preneur constitue un enjeu contractuel majeur que les baux commerciaux signés avant l'entrée en vigueur du dispositif n'anticipaient pas. Nous accompagnons régulièrement des directions immobilières pour amender leurs baux ou rédiger des avenants d'annexe verte afin d'articuler clairement qui déclare, qui finance les travaux et qui assume les pénalités en cas de dépassement du seuil.

Quelles conséquences pratiques pour les directions immobilières et les propriétaires ?

Le premier effet pratique est la nécessité d'un audit énergétique fiable, préalable à toute déclaration sérieuse sur OPERAT. Sans référence de consommation solidement établie pour l'année de référence choisie, le calcul de la trajectoire est inexact et expose l'entreprise à des obligations de correction coûteuses.

Le deuxième effet, que nous observons dans nos dossiers de cession d'actifs, concerne la valeur patrimoniale. Un immeuble qui ne peut pas démontrer sa conformité à la trajectoire éco-énergie tertiaire est aujourd'hui pénalisé dans les négociations d'acquisition. Les acheteurs institutionnels et les fonds immobiliers intègrent systématiquement un « risque de verdissement » dans leur grille d'analyse, qui se traduit par une décote sur le prix ou par l'insertion de conditions suspensives liées à la mise en conformité.

Le troisième effet porte sur les relations bailleurs-preneurs. Les clauses d'indemnisation d'éviction, de renouvellement et de renégociation de loyer sont désormais lues à la lumière du profil environnemental de l'actif. Un preneur qui entend invoquer la mauvaise performance énergétique de son local à l'occasion d'un renouvellement dispose d'un argument que les dispositions du Code de commerce relatives au bail commercial n'avaient pas anticipé explicitement, mais que la jurisprudence commence à intégrer.

Enfin, pour les groupes ayant externalisé leur parc immobilier, la traçabilité des données de consommation transmises par les occupants reste un défi opérationnel. La mise en place de systèmes d'information et de clauses contractuelles de communication des données de comptage s'impose comme un préalable incontournable.

La procédure décrite ci-dessus vaut pour les situations dans lesquelles le périmètre des assujettis et la répartition contractuelle sont clairement identifiés. Votre dossier suppose l'examen des actes, des délais et des clauses existantes avant toute décision.

Le rôle des baux commerciaux dans la répartition des obligations environnementales

Les dispositions du Code de commerce relatives au bail commercial n'imposent pas, par elles-mêmes, une répartition type des obligations éco-énergie tertiaire entre bailleur et preneur. Cette lacune originelle contraint les parties à négocier une annexe verte – document désormais de pratique courante, mais dont la rédaction reste très inégale selon les opérateurs.

L'annexe verte d'un bail commercial bien rédigée doit traiter plusieurs points distincts : l'identification de l'assujetti principal responsable de la déclaration sur OPERAT ; les modalités de communication des données de consommation par le preneur au bailleur (et réciproquement lorsque le bailleur gère les parties communes) ; la répartition financière des travaux d'amélioration énergétique rendus nécessaires par la trajectoire réglementaire ; et les conséquences contractuelles d'un manquement aux paliers, notamment sur le loyer ou les clauses de résiliation.

Dans notre pratique de la structuration des opérations immobilières d'entreprise, nous constatons que les annexes vertes rédigées avant 2023 sont souvent insuffisantes au regard des exigences actuelles. Elles mentionnent l'existence du dispositif sans en organiser les conséquences contractuelles. Une révision amiable de l'annexe – ou, à défaut, un avenant au bail – s'impose dans la plupart des portefeuilles constitués avant cette date.

Le régime des obligations et conformité applicables aux baux en cours mérite une attention particulière : un bailleur qui ne peut prouver avoir informé son locataire de ses propres obligations déclaratives peut se voir reprocher un manquement contractuel, indépendamment de la sanction administrative.

Quelles actions de préparation recommandées pour l'entreprise ?

Quatre actions constituent le socle minimal d'une démarche de conformité sérieuse.

Première action : cartographier le parc assujetti. Identifier, bâtiment par bâtiment, les surfaces tertiaires atteignant le seuil réglementaire, vérifier l'exactitude des données inscrites sur OPERAT et s'assurer que l'année de référence choisie est représentative. Cette cartographie conditionne toutes les décisions ultérieures.

Deuxième action : auditer les baux en cours. Recenser les clauses d'annexe verte existantes, identifier celles qui sont silencieuses sur la répartition des obligations éco-énergie tertiaire et prioriser les négociations d'avenant en fonction des échéances de renouvellement ou de renégociation. La lecture de ces baux à l'aune des nouvelles obligations environnementales : ce qu'il faut savoir éclaire les marges de manœuvre disponibles.

Troisième action : sécuriser la chaîne de données. Mettre en place des contrats ou avenants de communication systématique des données de comptage entre preneur et bailleur, dans des formats compatibles avec OPERAT. À défaut d'un dispositif contractuel, la déclaration annuelle repose sur des données incomplètes ou contestées.

Quatrième action : anticiper les travaux. Évaluer l'écart entre la consommation déclarée et les paliers à venir, puis intégrer les travaux d'amélioration dans les plans pluriannuels d'investissement. Les travaux sur parties communes restent à la charge du bailleur ; ceux sur parties privatives peuvent être mutualisés si le bail le prévoit.

Matrice de décision : quelle approche selon votre profil ?

Situation A – Vous êtes propriétaire-occupant d'un immeuble de bureaux assujetti : responsabilité unifiée de la déclaration OPERAT et des travaux ; priorité à l'audit énergétique et à l'intégration budgétaire des investissements ; risque de sanction administrative direct ; niveau de risque élevé si aucune déclaration n'a été effectuée.

Situation B – Vous êtes bailleur institutionnel avec des locataires multiples : responsabilité partagée selon les baux ; priorité à la révision des annexes vertes et à la mise en place d'une collecte centralisée des données de consommation ; risque d'action de locataires en cas de travaux imposés sans base contractuelle ; niveau de risque moyen à élevé selon la qualité des baux.

Situation C – Vous êtes locataire unique d'un immeuble dont le bailleur n'a pas déclaré : exposition à la sanction solidaire ; priorité à la mise en demeure amiable du bailleur et, si nécessaire, à la saisine du préfet de département ; niveau de risque modéré si la démarche est documentée.

• Ce qu'il faut préparer :
• Liste complète des bâtiments et surfaces tertiaires avec vérification du seuil réglementaire applicable.
• Accès aux données de consommation d'énergie par bâtiment pour les trois dernières années.
• Inventaire des baux commerciaux et annexes vertes avec date d'échéance de chaque bail.
• Identification du responsable interne de la déclaration OPERAT et du plan d'actions.
• Calendrier prévisionnel des travaux nécessaires pour atteindre les prochains paliers réglementaires.

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